人和商業一年巨虧17億：地下商城模式已過時

多事之秋

　　去年的凄慘表現，讓人和商業控股有限公司(以下簡稱人和商業)吞下了其上市五年來業績新低的苦果。

　　近日，人和商業發布公司2013年財報。數據顯示，人和商業去年實現營業收入5.47億元，比前一年下降了20.4%。這樣的數字，創下了人和商業上市五年來的歷史新低——自2008年在香港上市起，人和商業的業績就呈現出逐年下滑態勢。從2009年的41.6億元、2010年的11.4億元、2011年的22.4億元，到2012年首次跌至10億元區間內的6.88億元，再到如今的5.47億元，五年時間里，人和商業全年營業收入的降幅已經高達86.9%。

　　比這更為可怕的是，巨額虧損的出現。即便在各地糾紛集中爆發、口碑形象屢受挑戰、經營業績頗為困難的2012年，人和商業還是實現了8.95億元的盈利。而在去年，人和商業的虧損額已經高達17億。

　　人和商業的核心商業模式是興建人民防空工程，并在和平時期將其用作地下商城，通過出租商鋪或轉讓商鋪經營權的方式，獲取回報。簡言之，就是對地下人防工程進行商業化開發，業內將此稱為“防空洞”模式(以下簡稱“人和模式”)。

　　高額虧損，讓人和商業的“錢景”更顯尷尬。4月22日，著名債券評級機構穆迪投資者服務公司(以下簡稱穆迪)再次下調了人和商業的債務評級，由Caa1下調至Caa3。穆迪稱，人和商業有一筆3億美元(人民幣(6.2272, -0.0006, -0.01%)19億元)的美元債券將于2015年5月到期，而截至2013年12月底，該公司持有現金僅為人民幣12.8億元，即便算上未來12個月內租金收入帶來的現金流，仍不足以償付該筆債券。

　　事實上，人和商業欠下的經濟賬并非僅此一筆。過去三年，人和商業通過高息票據募集了近9億美元資金，除了2015年到期的這筆債券之外，其還有另外2筆將于2016年到期、共計6億美元的債務。人和商業當時給這兩筆債券開出的年利率為13%。

　　令人和商業撓頭的是，眼下似乎并沒有太好的辦法來消化這些債務負擔。人和商業主營業務收入來源于兩處：一是經營租賃收入，二是轉讓經營權收入。由于人和商業開發的“防空洞”模式沒有土地使用權，因此商戶無法實現產權意義上的轉讓，轉讓的只是商鋪經營權。

　　而這種經營權的轉讓，其實就是向商戶一次性收清若干年的租金。這意味著，人和商業若想有持續的轉讓經營權收入進賬，就必須源源不斷地開發新項目。但如今的人和商業，顯然已經沒有了大規模擴張的資金和底氣。

　　這早已露出端倪。人和商業位于天津、遼寧、重慶等地的多個項目近幾年都出現了延期或者停滯現象。以天津市場為例，早在2011年，人和商業就拿下了天津西站地區大型地下商業項目，預計投資10億元人民幣，打造10萬平方米的地下空間。當時的規劃是于2013年建成。而如今，2014年幾乎過半，天津項目卻還沒建設。

　　“是有計劃在天津建的，但是什么時候能建起來還沒有消息。”據人和商業內部人士向新金融記者透露，天津項目，目前還只能算是個“計劃”。

　　更致命的是，各地頻現的糾紛讓既有項目的進賬也都出現了風險。近日，人和商業在成都的“地一大道”項目出現糾紛。共計256家商戶向“地一大道”開發運營商提出退還租金要求。據了解，此次要求退款的店鋪達450余家，商鋪面積約7500平方米，按人和商業與商戶們的合同約定進行計算，涉及金額或達7億元。

　　這并不是孤例。自2012年起，人和商業在武漢、鞍山、大慶、邯鄲、莆田等地的項目都出現了與商戶的矛盾：有商戶不滿意人和商業的霸王條款，也有商戶抱怨收取訂金后開業時間延后，承諾的宣傳推廣也沒兌現，項目管理不規范等。

　　“這些都直接地影響了人和商業的口碑和后期的收入。”凌雁管理咨詢首席咨詢師林岳向新金融記者表示，這些影響是在全國各地的項目中普遍存在的，也在人和商業引以為豪的“地一大道”項目中激化了，這對人和后續的資金運作以及宣傳推廣都有極大的影響，“這是‘警鐘’，搞不好還可能成為‘喪鐘’。”

　　■模式之殤

　　對人和商業來說，上述諸多問題的出現和發酵，無非都歸向了其引以為豪的地下商城模式。

　　多年來，人和商業正是靠著這“一招鮮”走過來的。前述人和商業內部人士表示，與其他商業地產模式相比，“人和模式”有著先天優勢。由于利用人防工程開發地下商城未被歸類為房地產開發，其開發的項目也就不受諸多適用于房地產行業的法律、法規、稅收或政策的限制，無需支付土地出讓金及土地增值稅，可降低開發成本。