上海高島屋百貨商戶大面積撤離 選址被指是硬傷

　　中華企業作為古北集團的母公司，高島屋在其財報上扮演著重要角色，如今該項目經營慘淡，令中華企業的業績增加了不確定性。

　　資料顯示，2012年，日本高島屋株式會社與中華企業和上海古北(集團)有限公司就百貨公司的經營場地租賃達成了基本協議，該百貨公司將成為日本高島屋在中國大陸的旗艦店。

　　據悉，本輪調整中，高島屋將加大餐飲、食品商戶在整個項目中所占的比重，把食品餐飲分布到項目的各個樓層，每個樓層有15%-20%的面積用來經營餐飲、咖啡等。此外，商場還將加大社區服務的投入力度，例如引進教育培訓、醫療保健、畫廊展出等商戶，希望不只是簡單的招商，而是提供更多的生活服務。

　　記者昨日從高島屋方面了解到，商場之前已經意識到人氣不足的問題，因此去年就做過一輪調整，當時地下一層有些商鋪撤出，改為引入日韓系的一些食品餐飲業態以吸引人氣，其中尤以HelloKitty主題甜品店引人注目。然而，整改過一輪的上海高島屋百貨似乎依舊沒有解決人氣低迷的瓶頸。

　　曾一度調低銷售目標的上海高島屋，目前正面臨商戶“大面積”撤退的困境。業內人士表示，上海高島屋存在選址硬傷，導致人氣不足。

　　位于古北地區的日本高端百貨高島屋開業一年多來，遭遇水土不服，正面臨轉型“陣痛”。商報記者日前了解到，曾一度調低銷售目標的上海高島屋，目前正面臨商戶“大面積”撤退的困境。業內人士表示，上海高島屋存在選址硬傷，導致人氣不足。高島屋方面也表示，未來將主動進行調整轉型，加大對食品、餐飲的投入，吸引人氣是當務之急。

　　多家商鋪撤離

　　上海高島屋百貨于2012年12月開業，位于古北新區的財富中心二期，共有地下1層及地上1至7層，建筑面積6萬平方米。但是商場從開業以來，人氣一直不旺。記者曾多次在采訪時看到，雖然商場環境優雅，也引進了不少日本本土及首次進入上海的品牌，但是偌大的商場內生意冷清，只有部分餐飲及地下一層的超市有些人氣。

　　有媒體報道，高島屋百貨開業一年多來，內部已有近30家商戶悄悄“撤退”。

　　記者日前再次走訪高島屋百貨發現，在商場樓層的導視圖上，不少商戶的名稱被白條貼蓋。目前，一些被白條貼蓋的商鋪改為了特賣區，部分則被臨時封閉，也有部分新品牌進駐并開始裝修，調整的商鋪主要集中在三層以上。“這里生意的確不太好，工作日就更冷清，可能是開業的時間不長，很多人并不知道我們這里。空著的商鋪，很多是因為生意不好，選擇了撤離，有一部分可能是正準備裝修，還未開出。”一位商場的工作人員向記者表示。

　　吸引人氣是當務之急

　　對于此次調整的原因，高島屋董事副總經理小森智明表示，在離開的商戶中，確有一部分是因為租約到期后，商戶的營業額無法完成其自己制定的目標，最終選擇離開。

　　上海高島屋市場部主管王雅向記者表示，其實調整已經進行了一段時間，增加餐飲與食品業態的比例，吸引人氣是當務之急。“我們經過一年多的運營發現，商場在品牌布局上的確存在一定問題，未來我們會將項目內的品牌調整得更能夠滿足小區周邊居民的消費需求。”

　　加大對食品、餐飲的投入，引進生活服務商戶，這些商業模式可以增加項目人流量，但從盈利能力上講，遠低于零售百貨，高島屋如何實現自身項目的盈利?對此，小森智明表示，“從高島屋開業以來，來自日本的媒體也有過質疑，高島屋在上海的投資是否是一筆成功的投資?如何來平衡人流、銷售額與項目盈利之間的關系，是我們面臨的最大挑戰。從高島屋集團的態度來看，集團給了上海高島屋20年的培養周期。上海高島屋開業才一年多，目前依然是在培育期，我認為現階段我們的目標是通過餐廳、咖啡等帶動項目的人氣，并不追求項目盈利。”

　　小森智明表示，從目前高島屋的銷售分布看，項目中超市的收入是最好的。今年前五個月，超市的營業額同比去年增長了42%左右。“在超市中，日用品的銷售額占比雖然不大，但是增長最快，同比去年增長了約50%，所以從7月份開始，我們打算擴大日用品產品的銷售比重。未來，我們打算在上海再單獨開設幾家類似的超市，目前選址還沒有確定，不過有意向在浦東開設一家。”

　　業主方業績存不確定性

　　公開資料顯示，高島屋是在2012年12月正式開業的，2013年是項目第一個會計核算年度。

　　中華企業2013年年報顯示，高島屋開業第一年就已經躋身中華企業第三大銷售客戶，為中華企業提供了1.22億元的營業收入。但是，記者在之前的采訪中了解到，由于經營業績不理想，高島屋集團曾多次下調上海高島屋的年度銷售目標。高島屋集團社長鈴木弘治在2013年9月表示，由于零售局勢嚴峻，上海高島屋首年度銷售目標在已從130億日元下調至80億日元的基礎上，再次下調到50億-60億日元(折合人民幣3.06億元-3.67億元)。同時，高島屋扭虧計劃從原本5年擴展到了10年。

　　小森智明透露，今年1至5月，上海高島屋項目中商戶的整體營業額達到了約60億日元(折合人民幣3.66億元)的水平，相比去年同期增長約30%。“高島屋主要通過與商戶的收入抽成來實現自身的收入，抽成的比例約在10%左右，不同的商戶有不同的比例。目前看，1-5月的營業收入同比有所增長，全年預計與去年持平。”

　　高島屋經營慘淡讓中華企業借該項目提供充足租金現金流的希望蒙上陰影。截至2014年一季度末，中華企業的資產負債率為78.67%，一年內到期短期借款15.25億元，相當于當期營業收入的近2.25倍。

　　專家分析

　　商圈聯動不如意

　　專家稱選址是硬傷

　　資料顯示，日本高島屋在其國內擁有20余家連鎖店，是日本的上市公司，2007年該公司的營業收入位居全日本百貨公司的首位。高島屋百貨在海外僅擁有3家連鎖店，其中2家已連續多年蟬聯當地百貨行業銷售額冠軍。

　　上海商業經濟研究中心首席研究員齊曉齋表示，上海高島屋水土不服，最大的原因是存在選址硬傷。“我曾經實地考察過位于美國紐約第五大道上的高島屋百貨，其經營非常成功，店內人氣相當旺。為什么高島屋在海外的其他幾家門店都做得不錯，而上海的卻不盡如人意?我覺得從上海高島屋的選址上來說，大環境很好，但小環境不理想。”

　　齊曉齋指出，高島屋雖然與10號線伊犁路站相連，但是從商場出來要走到延安路及婁山關路，對于顧客而言很不方便。與高島屋在同一商圈內的大型商業項目還包括友誼百貨、尚嘉中心等，但是由于地理位置的關系，高島屋與它們之間形成不了聯動，等于是單兵作戰。地段對于實體零售是很講究的，差一點都不行。

　　“高端百貨要聚集人氣本來就不容易，新虹橋商圈現在正在進行地下連廊的打造，未來10號線伊犁路站如果能與2號線天山路站打通地下連接，將對高島屋形成人氣帶來很大的好處。但是要打通地下連接的難度比較大，如果在商業規劃之初就能作出綜合考慮，那么就容易得多了。在五角場、徐家匯等商圈內，各大商家之間的聯動很好，為整個商圈聚集人氣帶來了優勢。”齊曉齋表示。

　　上海市流通經濟研究所所長汪亮指出，近些年來，商業的功能已經從之前的純商業本質變成商業地產，商業離開了商業的本源，變成了房產的租賃，這隨之帶動了租金的大幅上漲，經營的風險更多地轉嫁到了商家或供應商的身上。此外，勞動成本上漲、電商的崛起，對實體商業都形成了不小的沖擊，所以高島屋出現“大面積”商鋪撤離的現象并不奇怪。

　　還有業內人士認為，高島屋作為一個傳統的百貨企業，其引進的品牌大多是日系品牌，對于中國消費者來說并不熟悉。而且高島屋作為高端百貨的代名詞，普通商品經過包裝，其身價就不同了。現在很多一線品牌均已推出電商平臺，隨著信息的進一步透明，國際品牌在國內外價格差距將被進一步放大。中國的零售業在引進高端品牌的同時，無法在商品價格上做到接地氣，也是造成現在高島屋這樣的高端商業地產項目經營慘淡的重要因素。