許家印培育新支柱 恒大千億商業帝國橫空出世

　　縱觀2013年，恒大拿地在向一二線城市傾斜的同時加快了進軍商業地產的步伐。2013年，8月1日，恒大地產以總價36.9億元拿下濱湖BH2013-15和瑤海區E1304兩宗地。其中E1304地塊最終成交價為850萬元/畝，即目前已經被建成的合肥恒大中央廣場商業綜合體項目。

　　深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉分析，這意味著合肥樓市未來潛在供應量太大。盡管目前合肥還未出現問題，但未來供應量太多，按照2012年的銷售速度，存量在建房地產面積要10-16年才能賣完。另一方面，合肥需求有限，合肥2012年的非農業人口只有264萬，城鎮人均住房面積達到28.80平方米，未來商業項目盈利前景不容樂觀。

　　實際上，盡管合肥樓市目前問題不大，但是未來合肥樓市的供應過剩問題很嚴重。根據國家統計局數據測算，從2013年全國35個大中城市商品房存銷比(又稱為商品房潛在存銷比，反映的是未來1-2年商品房市場的供求情況。)排名情況看，合肥位居第6位，位于均值線以上。

　　6月5日，就在恒大地產集團有限公司(以下簡稱“恒大”)—阿里巴巴集團足球戰略簽約儀式前幾天，恒大董事局主席許家印在內部描繪了一幅千億商業帝國的藍圖，成為“升級版”的萬達。

　　實際上，恒大千億商業帝國并非橫空出世，而是早已悄然布局多年。目前恒大已經成立了獨立的全資子公司恒大商業集團，目前管理著全國130多個城市的超過300個商業項目，類型涵蓋社區底商、商業中心、恒大影城、大型集中式商業、商業綜合體等多種商業形態，總面積超過200萬平方米。未來，商業地產將成為恒大的新支柱。

　　然而，面對目前整個市場的急劇降溫，恒大近兩年來大手筆拿地布局商業地產，一方面，市場擔心其存在的潛在財務風險。另一方面，恒大想后來者居上的效應并不容易。即使阿里巴巴斥資12億元入股恒大足球，給市場留下巨大的想象空間，但是恒大的商業地產帝國未來前景尚不明朗。

　　恒大商業地產的合肥樣本

　　盡管樓市低迷，但恒大絲毫沒有降低恒大合肥中央廣場的銷售目標。“許老板要求當天開盤銷售20億元!”6月，恒大合肥中央廣場首推2000套房源。包括11棟80-190平米的住宅和300套商鋪。

　　據恒大內部員工透露，整個5月份安徽恒大有8個項目開盤，銷售指標166億元，并努力沖擊200億元。而恒大中央廣場是重頭戲。

　　為了實現銷售目標，合肥2家代理公司合富輝煌、世聯地產組成千人營銷團隊拓客，線上線下主動出擊。其動作之大，震動全城。統計顯示，5月份，恒大中央廣場單月報廣投放共有28次，占了整個區域(合肥瑤海區)總量的62.22%。有合肥市市民告訴時代周報記者，最多一天4次接到恒大銷售人員的電話。

　　恒大中央廣場是合肥唯一的大體量的商業綜合體。總占地363.26畝，總建筑面積為138萬平方米。包括住宅，購物中心、商業街、寫字樓、五星級酒店、公寓五大產品業態組成。

　　據時代周報記者統計，在恒大中央廣場周圍半徑5公里范圍內，有5-6家商業綜合體。而在半徑10公里范圍內，至少有20家。而離恒大中央廣場2公里，就有一家建筑面積為40萬平方米的萬達廣場。

　　而恒大將如何運營如此超大體量的商業綜合體，頗受外界關注。根據恒大對外宣傳資料，“體驗式消費”和“自營品牌”是關鍵詞。恒大意欲在合肥打造另一個“上海新天地”、“北京三里屯”，包括恒大百貨、恒大超市、恒大影院、恒大酒店在內的恒大集團自營主力店入駐。

　　“恒大合肥中央廣場的體量是緊鄰的合肥萬達廣場的3倍。”星空傳媒控股總編輯陳偉告訴時代周報記者。從業態組合上來看，萬達走的是精品店、中產路線。恒大合肥中央廣場會招攬更多不同層次的客群。萬達以商場為主，以大賣場的模式帶動人流。而恒大合肥中央廣場120萬平方米的體量，僅僅靠一個大商場很難帶動。

　　業內人士分析，萬達在合肥的兩個商業地產項目，餐飲和影院是盈利，而其他部分都是虧損。而恒大如此大體量的商業綜合體，預計前期銷售還不錯，但主要的問題就是后期的運營能否成功。

　　許家印的商業地產思維顯然顯著受萬達影響，他自己也將恒大商業地產定義為“萬達廣場升級版”。恒大的商業地產項目包括了百貨、院線、超市和兒童游藝等四個板塊的自有品牌。

　　恒大百貨由恒大精品百貨、恒大時尚百貨、恒大精致百貨三大主題組成;恒大院線以恒大影城、大型集中式商業、商業綜合體項目為依托;恒大超市經營面積為1000-8000平方米，定位為精品生活超市;恒大游樂則是專注于兒童產業投資的連鎖品牌運營機構，主要打造大型兒童游藝主題樂園。

　　一二線密集拿地布局商業地產

　　2014年6月，許家印在內部大會上描述了恒大商業帝國藍圖，提出要打造升級版萬達廣場，商業資產整體規模要達千億級。

　　其官方網站資料顯示，恒大地產在全國130多個主要城市共有300多個商業項目。商業項目類型涵蓋社區底商、商業中心、恒大影城、大型集中式商業、商業綜合體等多種商業形態，現管理運營的商業總面積超過200萬平方米。未來，恒大商業集團管理運營的商業總面積將超過400萬平方米，商業總資產達到千億元規模。

　　實際上，合肥恒大中央廣場只是許家印千億商業地產的一小步。從2010年開始，恒大就開始通過收購、控股等方式涉足商業地產。

　　2010年8月27日，恒大地產全資子公司盛譽(BVI)有限公司以19億元收購佳兆業集團旗下的廣州商業地產項目佳兆業廣場。這次收購是恒大第一次跨界涉足商業地產。彼時，恒大就曾對外表示，公司會選擇性地在資金充裕的時候，適當地進入一些投資性物業。

　　而在2011年8月的業績發布會上，恒大地產集團董事局副主席、總裁夏海鈞表示將增加商業地產發展，并于全國物色房產項目。而在2013年恒大地產的中期業績會上，夏海鈞表示，未來恒大將發力一線城市，力爭做到一、二線城市與三線城市的布局平衡。

　　2013年9月，恒大地產以控股的方式控股國香地產，收購“國香地產”位于深圳市布吉沙灣片區的舊改項目。該項目占地面積8萬平方米，總建面為35.5萬平方米，共規劃為三期開發，規劃包括高層住宅、綜合商業配套等。

　　2013年12月4日，恒大地產一日之內斥資96.86億元連拿上海和南京共6宗地塊，其中包括以41.76億元搶得的上海4宗地。

　　2013年12月，恒大下屬公司寧波御城置業有限公司，以底價競得浙江寧波鎮海區九龍湖ZH09-02-12地塊，成交價約1.88億元，折合樓面價653元/平方米。該地塊面積12.51萬平方米，總建筑面積28.77萬平方米，土地用途規劃為住宅、商服用地。

　　資料顯示：2013年，恒大的總購地支出高達707億元，新增的66個項目中，一、二線城市項目34個，占比51.5%，比2012年上升了23.9%。中投顧問高級研究員鄭宇潔分析，恒大加強了一線城市以及經濟發達地區的投資力度，同時調高了商業地產所占比例。

　　2014年以來，恒大也沒有放慢步伐。2014年4月24日，恒大旗下的全資子公司以41.6億元將北京大興區黃村鎮DX00-0101-0201等地塊收入囊中，溢價率為180%。分析人士稱，恒大重金砸下大興黃村鎮地塊，主要是看中在規劃中明確可以打造底商加高層公寓的產品類型。

　　2014年6月6日，恒大地產集團長沙分公司下的項目公司以50972萬元的價格，樓面地價為2400元/平方米競價拍得033號地塊。知情人透露，項目將會很快啟動，而033號地塊商業部分的定位將以整個武廣片區商業配套為重點來設計，同時兼顧社區商業的需求。

　　合富輝煌地產研究院院長龍斌分析，恒大在全國有200個住宅項目，住宅目前還是其主要的產品。每個企業都有自身的優勢，不會輕易改變。恒大的規模很大，不可能做純粹單一的品種。恒大只是向產品多元化發展，總的來看，還談不上是向商業地產轉型。恒大戰略上向一二線城市的轉移趨勢反而更加明顯。

　　另有商業地產人士認為，“首先要明確住宅是賺快錢的，而商業則是賺慢錢的，要耐得住寂寞，慢慢培育。”“其次，恒大的商業地產戰略上是自持還是租售并舉，比例如何把握，需要著力研究。

　　恒大目前的物業主要集中在二三線城市，這些城市對于商業物業的消化能力已經漸趨飽和，因此運營的難度不可小覷。