業內稱國內購物中心存泡沫 提升空間大

　　于是，越來越多的娛樂休閑設施涌入購物中心。藝術展覽、教育講座等文化范兒活動搬入購物中心，海洋館、科技館等“高大上”項目進駐購物中心，兒童游樂設施幾乎成了“標配”，甚至連婚姻登記處、社保機構、車管所等公共設施也開始出現在這些昔日的零售場所之中。

　　據中國購物中心聯盟的調研數據顯示，大城市商業場所的客流中，有高達65%以上比例的人群追求的是娛樂旅游和休閑需求，集中體現在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費，以及網吧、影院、游樂園甚至主題樂園等的消費;而為傳統購物需求而進入購物中心的人群僅占到三成。

　　眾多玩家的殺入，無疑讓這個本就潛藏著過剩風險的細分領域，更加危機重重。

　　與此同時，傳統房企也在積極分羹。隨著近年來我國房地產調控政策趨嚴，商業地產受到眾多傳統房企的追捧。萬科、遠洋等一批地產商開始重視這塊蛋糕，紛紛加碼商業地產、自營購物中心項目。

　　在開發購物中心的行列中，不乏在華以超市業態為主營業務的企業。如在華業務至今仍處于虧損狀態的永旺，未來在華將以夢樂城購物中心為主要模式，預計至2020年達到100家;如今年開出在華首家購物中心的伊藤洋華堂，計劃很快將開出在華的第二家購物中心，也是相當于日本購物中心3-4倍、伊藤洋華堂史上最大的購物中心;又如本土零售品牌步步高，其在全國已有約10個大型購物廣場在建，董事長王填的預期是，希望到2016年，每年可以有10個新的大型購物中心開業。

　　在成都，大部分新賣場無論開業時有多高調，通常在短短一個月后便無人問津;在合肥，從去年下半年開始，眾多商業項目出現關閉潮，甚至有商業項目建成之后長達五六年時間還不能開業;在東莞，曾被美國《時代周刊》評選為世界最大購物中心的華南MALL，開業8年內因商鋪長期處于空置、商家不斷撤出以及股權轉讓重組等問題備受關注與爭議……不難看出，這份寒意，其實早已席卷了各地。差異的，只不過是程度的或深或淺而已。

　　而類似的情況，同樣發生在國內的其他城市。不論是北京這樣的一線城市，還是杭州之類的二線市場。

　　而這樣的勢頭仍在延續。而若從整個多功能綜合地產規模來看，數據更為驚人。目前全球在建購物中心面積達3900萬平方米，相比2013年增加了300萬平方米。其中中國在建購物中心面積占到了全球面積的一半以上。據英國地產咨詢公司萊坊表示，目前在中國全國范圍內，正在建設的多功能綜合地產項目有800多個，總面積達3億平方米。這相當于1000多個美國最大購物中心、地處明尼蘇達州的美國商城的規模。

　　從數據上來看，去年對購物中心最為熱情的城市當數成都。對于擁有約1500萬人口的四川省省會來說，平均每人都可擁有1平方米的城市綜合體商業面積。在去年猛增100多萬平方米購物中心后，成都已建成的城市綜合體面積超過了1500萬平方米。

　　事情的一面是，去年全球新建成購物中心面積排名前10的城市中，中國占了9個;與此同時，全球在建購物中心面積也有超過一半來自中國。事情的另一面則是，超市賣場、百貨商家、地產巨頭一如既往地高調加碼該業態，品牌商家也紛紛表態將把在華跑馬圈地的落腳點首選在此。

　　對此，正榮集團副總裁王銳也深有同感：“前些年招商，商戶會請你吃飯，甚至做某方面的交易才能在購物中心拿到鋪位。從2013年開始，基本上是我們請他們吃飯，才能把優質商鋪招到商業項目中來，這就是‘深秋來臨’的標志。

　　但一個不容忽視的現狀是，隨著購物中心的集中上馬，同質化成為了越發突出的一個難題。無論在定位、服務、業態組合、還是品牌選擇上，大多數購物中心都已越來越沒有特色，越來越難以形成競爭力，這意味著對消費者的吸引力，也就越來越弱。

　　除此之外，不少購物中心眼下相中的另一個出路，是在智能上做文章。銀泰與阿里巴巴[微博]展開合作，萬達、凱德開發和利用數據化工具，百度[微博]、萬科合作智能Mall項目……。

　　“對于開發商來講，第一炮如果沒打響，那么后面則很難力挽狂瀾。”在林岳看來，擺在新晉選手面前的，首先是客流的爭奪，“ShoppingMall在上世紀風靡歐美國家的原因是它的多業態環境能夠滿足不同群體的需要，而且不同的mall有不同的定位和檔次，不同消費群體有不同的選擇;但是在中國，消費者來購物中心不一定是來消費的，很多是來湊熱鬧的，甚至是來享受空調或暖氣的。因而，中國的購物中心，不熱鬧就等著關門大吉，幾年前的伊都錦、連卡佛等退出上海就是最好的例子。

　　比如，老牌百貨企業的加入。在盈利能力大幅下降、運營成本不斷高企等壓力下，購物中心無疑成為了傳統百貨企業轉型的重要出口。銀泰早在六七年前就確定了重點發展體驗式購物中心、不開單體百貨店的思路。今年起，銀泰每年新增大型購物中心的數字將維持在10家，預計今后會有100個銀泰購物中心在全國范圍內面市。

　　眾多購物中心正在拔地而起或即將拔地而起背后的風險是，空置風險并不算小。每月的損失，或將以百萬美元計。而一旦這些購物中心開業后沒有足夠的客流，那么它們將變成業主巨大的負擔。

　　“我基本認同這種看法，中國目前的購物中心的確存在泡沫。以沈陽為例，這個國內零售地產庫存量第二大的城市，有著4家LV門店，其中2家的路程甚至只相隔幾分鐘，不管這4家門店是不是都顧客盈門，這都是泡沫。”凌雁管理咨詢首席咨詢師林岳對新金融記者表示，當一個政府機構、一個開發商、一個奢侈品牌不理智地去應對同樣不理智的消費者時，這個泡沫是十分可怕的，“目前大家都沒看到這個泡沫的潛在危險，也沒有理性地去分析整個消費市場。

　　在外媒的報道視角中，中國購物中心的泡沫甚至更甚于住宅地產——雖然住宅地產的總體投資額仍遠遠高于商業地產，但對于開發商而言，商業地產項目的財務負擔也更重，因為商業地產的開發模式是買入并持有，而不是在房子蓋好之前就開始預售。

　　據世邦魏理仕地產咨詢服務公司的調查報告顯示，去年全球新建完工購物中心面積排名前10的城市中，中國占了9個，其中，成都、天津、上海、重慶、深圳、杭州、北京位列前七。排位第八的為來自土耳其的伊斯坦布爾，其去年竣工的購物中心面積為36.1萬平方米，與以106.6萬平方米排名首位的成都相差了70余萬平方米，卻僅領先緊隨其后的武漢、沈陽1.1萬平方米和2.6萬平方米。

　　于是，購物中心過剩與否的爭論，成了仁者見仁，智者見智的事情。不過，無論如何，太多的跡象表明，這個業態，已經走在了十字路口上。

　　泡沫

　　中國各大城市在購物中心上的規模戰，即使放到國際舞臺上較量，也一定不落下風。

　　在在建購物中心面積最大的10個城市中，成都以320萬平方米的規模位列全球第二。這樣的規模，是購物之都巴黎在建購物中心面積的20多倍。而在比成都更激進的上海，則有著330萬平方米的在建面積，這一數字已經高于除俄羅斯和土耳其之外的所有86個歐洲城市在建面積的總和。

　　以天津市場為例，僅今年第一季度，就有遠洋未來廣場和永旺夢樂城兩個項目開業，為天津市增加了22萬平方米的零售面積;在下半年，還將有包括位于南京路核心地段的和記黃埔世紀都會項目、位于和平路黃金區域的恒隆廣場等在內的總計31萬平方米的商業項目問世開張。數據顯示，天津的在建購物中心面積，達到了250萬平方米，位居全球第四。

　　鑒于商業地產的參與者更少，如個人投資者的鮮少參與，這導致商業地產套現難度更大。

　　難挨

　　“雖然有很多購物中心門庭若市，但是有些購物中心已經出現人氣不足的現象。”林岳指出，對不少業主而言，眼下的日子，已經不太好過了。

　　在上海，購物中心的“深秋時節”已至，甚至有數據支撐。不久前，睿意德中國商業地產研究中心從其監測的上海400多家購物中心中挑選出100家大中型購物中心進行研究，在比較了年營業額、客流、客單價、租金、坪效、財務回報等指標后，得出的結論是：經營狀況上佳的優質項目僅占30%;表現平平、尚處于培育期的項目占40%;而人氣慘淡的蕭條項目比。

　　例不但達到了30%，這其中還有10%的項目已瀕臨停業。

　　在北京，處境難熬的項目中，有地處中關村、曾經熙熙攘攘的中關村廣場購物中心這樣的典型。盡管經歷了“賣身”，尋得了新的東家，但其依舊沒能煥發生機。據周邊商戶向新金融記者介紹，目前該購物中心內已出現大面積空鋪，經營幾乎停滯。

　　在天津，與預期有著出入的項目中，有以“全球單體商業面積最大購物中心”自居的SM濱海第一城這樣的代表。按照計劃，濱海第一城擬于今年年底正式開業。但據新金融記者了解，截至目前，該項目仍未交付，延期開業的可能性已非常之大。對于前期宣傳中提到的大型超市、影院、科技館等一干商鋪的招商情況，據接近濱海第一城招商部的相關人士向新金融記者透露，官方只是表態“現在正在對超市、影院、全國連鎖品牌等‘大店’進行招商，該有的業態基本都有”，至于具體招商了多少，招來了哪些企業，目前仍是霧里看花。

　　但一個怪圈則是，就算每天都有老的項目因發展不好而掙扎甚至倒下，每天也都會有新的項目在不斷開發。

　　出路

　　“現在說過剩，要看是在什么狀態下，相對誰來說。”帕勒咨詢公司資深董事羅清啟向新金融記者表示，如果過剩的只是其中某一個非致命性環節，那么并不是沒有改造的空間。單純的說購物中心過剩，到底是樓過剩、里邊的店過剩，還是購物行為過剩，或者購物體驗過剩，這個是值得討論的。

　　比如，體驗式消費。

　　這值得鼓勵，但也同樣需要警醒。無論是一味追求差異，難以接到“地氣”，落得個叫好不叫座的尷尬，還是重新陷入新一輪同質化，終究都是得不償失。畢竟，吸引客流、增收增利哪個也不容忽視。

　　不過，現階段的購物中心智能化表現，還僅是體現在Wi-Fi上網、收銀