取消限購真的沒用？

　　也因此，我從來就反對取消限購，哪怕只是保留形式上的限購也好。我最擔(dān)心的是，大批城市集體取消限購后，巨大的投機(jī)投資資金再次涌入樓市，客觀上將對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整形成重大阻礙。房地產(chǎn)理應(yīng)為深化經(jīng)濟(jì)體制改革讓路，而不是相反。

　　今年3月之前，全國有49個(gè)城市實(shí)行了限購政策。假如在可見的將來，譬如未來6-12個(gè)月，有40個(gè)以上城市取消限購，結(jié)果會(huì)是怎么樣？老實(shí)說，我覺得絕不會(huì)跟現(xiàn)在一樣，幾乎沒有效果，我十分擔(dān)心，到那時(shí)，樓市預(yù)訂單期會(huì)被改變。

　　如果你同意，今年上半年的樓市調(diào)整，是市場因素主導(dǎo)下的結(jié)果，那么，取消或放松限購，在市場要素基本不變的情況下，效果就會(huì)相當(dāng)有限。這只是一種理論推導(dǎo)，而且是建立在目前只有少數(shù)幾個(gè)非中心城市取消限購的基礎(chǔ)上。

　　無論是小心翼翼還是大大方方，業(yè)內(nèi)比較一致的看法是，今年下半年取消或放松限購的城市數(shù)量，會(huì)大幅增加。連上海都有傳聞?wù)f可能松綁限購。看來，我們很多地方政府是十年如一日，每每遇到經(jīng)濟(jì)下行，除了搞房地產(chǎn)訂單，其他啥辦法也沒有。

　　我以前說過，很多二三線城市對執(zhí)行限購并不嚴(yán)格，某種程度上它只具有象征意義。因?yàn)椋�假如�?0個(gè)以上城市取消限購獲得默認(rèn)，就表明連中央也對房地產(chǎn)寄予了強(qiáng)大期望。但別小看了這個(gè)象征的符號。這種場景可以從2008年房地產(chǎn)救市后的表現(xiàn)找到側(cè)證。

　　數(shù)量達(dá)到一定程度，會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量發(fā)生變化。政策從來是影響預(yù)期的重要因素，多達(dá)40個(gè)以上的城市取消限購，將對消費(fèi)者的心理預(yù)期施加強(qiáng)大的壓力。嗯，我想的正是，如果訂單確有40個(gè)以上城市取消限購，房價(jià)就會(huì)恢復(fù)上漲。

　　聰明如你，已經(jīng)看出來了，我反對的是房價(jià)上漲，而無關(guān)成交量。怎樣才能獲得這個(gè)結(jié)果？只有信貸。事實(shí)上，我是如此歡迎成交量的增長。如果房價(jià)停滯甚至略為下跌，成交量能夠增長，這才是我們需要的。

　　如你所知，央行和銀監(jiān)會(huì)表態(tài)支持首套房置業(yè)需求，沒有在商業(yè)銀行那里獲得正向回應(yīng)。包括首套房在內(nèi)，貸款審批嚴(yán)格而緩慢，通過審批后的放款時(shí)間漫長。這意味著，即使成功將房子賣出，地產(chǎn)商要訂單真正把錢拿到手，還有很長的路要走。

　　我的建議是，與其放松限購政策，不如疏通信貸渠道。哪怕首套房利率很難做到85折優(yōu)惠，能不能不上調(diào)，而是回歸基準(zhǔn)利率？能不能控制審批和放貸流程，從3-5個(gè)月壓縮到1-2個(gè)月？即使限購繼續(xù)，但信貸渠道疏通了，資金回籠快速，地產(chǎn)商也有積極性降價(jià)促銷。

　　當(dāng)然，地產(chǎn)商是兩個(gè)都要，既千方百計(jì)慫恿地方政府取消限購，也期望銀行信貸從偏緊轉(zhuǎn)向?qū)捤伞５�我個(gè)人的建議是，維持現(xiàn)有限購政策不變，但地產(chǎn)訂單商和購房者正常的貸款需求應(yīng)予滿足，而且不能拖延。雖說主要銀行都是上市公司，但只要主管部門愿意，還是可以要求它們做到的。

　　說到這里，我有個(gè)小小的困惑。今年的社會(huì)融資總量并無大的變化，吞金大戶房地產(chǎn)一直喊緊，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)也沒有感受到資金寬松，錢流到哪里去了？與此同時(shí)，雖然有幾家小型房企面臨破產(chǎn)倒閉的境地，但還沒有聽說前50強(qiáng)企業(yè)里有誰快過不下去了。

　　關(guān)于下半年乃至未來兩三年房地產(chǎn)的趨勢，經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉和地產(chǎn)商任志強(qiáng)訂單在今年博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，有較大分歧。我非常害怕房價(jià)過快回暖反彈。我已跟身邊朋友說過多次，一旦出現(xiàn)這種情況，趕緊把手頭多余的房子全部賣掉。

　　我心目中比較理想的運(yùn)行態(tài)勢是，包括2014、2015年在內(nèi)，房價(jià)緩慢下跌，但成交量保持平穩(wěn)。實(shí)現(xiàn)這種效果的前提是，要使銀行正常的房地產(chǎn)信貸發(fā)放保持暢通。但現(xiàn)在我們所做的，只是盯著限購，非為良策也。

　　順便提醒一句，如果購房需求出現(xiàn)回升勢頭，地產(chǎn)商應(yīng)采取所有可能措施立訂單即出貨。